Le trappole del bonus facciate

La legge di bilancio 2020, promulgata alla fine dello scorso anno, ha dato la possibilità di detrarre fiscalmente il 90% delle spese sostenute per il recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti. 

Fare dei lavori e ritrovarsi, dopo 10 anni, ad aver speso solo il 10% dell'importo è davvero interessante (almeno per chi ha capienza fiscale) ed in effetti, dalle richieste di chiarimento che mi sono giunte da amici e clienti, sembra che la misura introdotta abbia colto il favore di tanti.
Ma, sempre dalle domande e dalle chiacchierate fatte con gli interessati, mi sono accorto che ci sono almeno 3 aspetti molto importanti da chiarire al fine di evitare errori difficili poi da sanare.
Le ho chiamate trappole perché, come queste ultime, se ci si finisce dentro è difficile, se non impossibile, tirarsene fuori (altrimenti che trappole sarebbero?).

Se siete interessati all'argomento mettetevi comodi e proseguite nella lettura e, se conoscete qualcuno che può essere interessato all'argomento, condividete pure il post.


Anzitutto ricordo che il meccanismo delle detrazioni fiscali per l'edilizia e l'impiantistica è molto vantaggioso e premiante ma "davvero subdolo". Nel senso che non è soggetto ad alcuna autorizzazione o verifica preventiva. 



I problemi vengono fuori solo successivamente in questi due casi:
a) quando ci si reca dal proprio consulente fiscale (commercialista o CAF) e questi è una persona preparata anche dal punto di vista tecnico ed "entra nel merito delle cose";
b) quando (e se) si ha un accertamento fiscale da parte dell'agenzia delle entrate (che può essere documentale o in sito).
Come si intuisce in entrambi i casi è troppo tardi per correre ai ripari.
Per inciso, la differenza è che:
- nel caso a) non si portano le spese in detrazione fiscale. Punto e basta.
- nel caso b) si restituiscono le tasse non pagate, si pagano gli interessi ed anche le sanzioni.

Formaggio = detrazione fiscale

Da cui si deduce che è meglio avere un consulente fiscale preparato e che "ficca il naso nelle cose" (anche se vedremo che, a volte, può non bastare).
Beh, adesso torniamo alle trappole.

1° trappola: il bonus facciate si riferisce solo alle zone urbanistiche A e B. 
Le zone urbanistiche A e B sono quelle "parti" dell'abitato meno recenti (la zona A è addirittura il centro storico o quella parte dell'abitato di particolare pregio paesaggistico). Per sapere se il nostro immobile ricade in una di queste 2 zone è necessario rivolgersi all'ufficio tecnico del comune in cui si trova l'immobile o rivolgersi ad un tecnico (ingegnere, architetto, geometra) di zona. Rivolgersi direttamente al proprio artigiano di fiducia per procedere ad imbiancare la facciata senza sapere che la propria abitazione ricade in zona C vuol dire non poter detrarre in nessun modo la spesa (e ricordo che la pitturazione delle pareti non è detraibile nemmeno al 50% con il Bonus Casa).

2° trappola:la legge parla di facciate "visibili da suolo pubblico". Lo scopo del normatore è stato infatti quello di migliorare il decoro delle nostre strade, piazze e spazi (proprio delle zone più vecchie). Quindi niente detrazione fiscale per la pulizia e la tinteggiatura del cortile chiuso ad esempio.

3° trappola: questa è la più complessa da evitare, perché è per specialisti della savana normativa. 

Se i lavori non sono di mera tinteggiatura e pulizia e la superficie trattata supera di oltre il 10% quella totalmente disperdente verso l’esterno allora è necessario rispettare le disposizioni del Decreto “Requisiti Minimi” 

Che significa questa frase tratta dalle legge?
Il rifacimento di una facciata potrebbe non limitarsi alla sola tinteggiatura e pulizia ma, visto che ci sono, potrei rifare l'intonaco. E magari lo potrei rifare per oltre il 10% della superficie lorda disperdente di casa mia. Beh, ovvio direte voi, ho chiamato l'artigiano, ho presentato la Comunicazione di Inizio Lavori al Comune, sopporto il disagio dell'impalcatura. Almeno mi rifaccio tutta la facciata (d'altra parte mi restituiscono il 90% della spesa).
Vediamo qual'è il problema.

L'intonaco, a differenza della pittura, influisce sulle caratteristiche termiche della parete che viene trattata. 
Quando viene asportato un intonaco per posarne altro la norma impone il rispetto dei requisiti minimi sulla trasmittanza termica (la capacità di una parete di limitare le dispersioni di calore) delle superfici opache verticali. Questi requisiti si riferiscono a valori stabiliti in apposite tabelle e variano in funzione della zona climatica in cui si trova l'immobile oggetto dell'intervento (ad esempio Palo del Colle, il comune in cui abito, ricade in zona D). Si riesce a soddisfare questi requisiti posando il cosiddetto cappotto ossia un materiale coibentante capace di limitare le dispersioni termiche.
E' ovvio che queste lavorazioni variano e non di poco il budget di spesa inizialmente ipotizzato. Dunque è bene saperlo.

In sostanza come si evitano le 3 trappole?

Trappola 1: bisogna dotarsi di un certificato urbanistico che attesti che l'immobile oggetto dell'intervento si trova nella zona A o B del comune;

Trappola 2: bisogna dotarsi di una documentazione, a firma di un tecnico tra quelli prima citati, che riporti l'ubicazione delle facciate oggetto di intervento;

Trappola 3: è necessario che il tecnico coinvolto nell'intervento rediga i calcoli sulle trasmittanze termiche (che si trovano all'interno di un documento chiamato comunemente Legge 10 e che va redatto). Tali valori andranno riportati nelle schede di intervento da inviare all'ENEA similmente a quanto si fa nel caso degli interventi soggetti al cosiddetto Ecobonus.

Spero di essere stato utile!